Atualizado em 25 de setembro de 2026.
Os direitos reais sobre coisa alheia são os direitos que uma pessoa exerce sobre um bem que pertence a outra, seja para usá-lo e fruí-lo, seja para garantir o pagamento de uma dívida. O tema é cobrado em Direito Civil nos concursos de tribunais, cartórios, procuradorias e defensorias, geralmente de forma literal. Este guia resume os pontos mais cobrados. A posse, a propriedade e a usucapião estão no guia de posse e propriedade.
O rol dos direitos reais
O artigo 1.225 do Código Civil enumera os direitos reais: a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia, a concessão de direito real de uso, a laje e os direitos oriundos da imissão provisória na posse em desapropriações. Prevalece o entendimento de que o rol é taxativo: só a lei pode criar direitos reais. Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, e os sobre móveis, em regra, com a tradição.
Os direitos reais sobre coisa alheia dividem-se em direitos de gozo ou fruição, como a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação e a laje; direito à aquisição, como o do promitente comprador; e direitos de garantia, como o penhor, a hipoteca e a anticrese.
A superfície
Pelo direito de superfície, o proprietário concede a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O direito não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. A concessão pode ser gratuita ou onerosa, e o direito pode ser transferido a terceiros e, por morte do superficiário, aos herdeiros, mas não se pode estipular pagamento ao proprietário pela transferência. Há direito de preferência recíproco entre o proprietário e o superficiário em caso de alienação. Extinta a concessão, o proprietário passa a ter a propriedade plena sobre a construção ou a plantação, independentemente de indenização, se as partes não tiverem estipulado o contrário. O Estatuto da Cidade admite a superfície urbana por tempo determinado ou indeterminado, tema do guia do Estatuto da Cidade.
As servidões
A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante e grava o prédio serviente, que pertence a outro dono. Ela se constitui mediante declaração expressa dos proprietários ou por testamento, com o subsequente registro. As servidões aparentes, exercidas de forma contínua e incontestada por dez anos, podem ser adquiridas por usucapião, com prazo de vinte anos se não houver título. As servidões são indivisíveis e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das partes.
A diferença entre a servidão de passagem e a passagem forçada, que é direito de vizinhança, está no guia de direitos de vizinhança.
O usufruto
O usufruto confere ao usufrutuário o direito de usar e fruir a coisa alheia, enquanto o nu-proprietário mantém a propriedade. Pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro ou em parte dele. O usufruto é inalienável, mas o seu exercício pode ser cedido, a título gratuito ou oneroso, como quando o usufrutuário aluga o imóvel. Extingue-se, entre outras causas, pela renúncia ou morte do usufrutuário, pelo termo de sua duração, pela extinção da pessoa jurídica em favor de quem foi constituído ou, se ela perdurar, pelo decurso de 30 anos, pela cessação do motivo de que se origina, pela destruição da coisa, pela consolidação, pela culpa do usufrutuário e pelo não uso. No usufruto constituído em favor de duas ou mais pessoas, a parte do que falecer se extingue, salvo se houver estipulação expressa do direito de acrescer. Os pais são usufrutuários dos bens dos filhos menores sob a sua autoridade.
O uso e a habitação
No uso, o usuário usa a coisa e percebe os seus frutos quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família. Na habitação, o titular tem o direito de habitar gratuitamente casa alheia, mas não pode alugá-la nem emprestá-la, apenas ocupá-la com a sua família. O cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar, qualquer que seja o regime de bens, tema do guia de direito das sucessões.
O direito do promitente comprador
Mediante promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. Ele pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação compulsória. Pela Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
A laje
O direito real de laje permite que o proprietário de uma construção-base ceda a superfície superior ou inferior da sua construção para que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. A laje tem matrícula própria, e o seu titular pode usar, gozar e dispor dela, respondendo pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade. O direito de laje não atribui fração ideal de terreno ao seu titular nem participação proporcional em áreas já edificadas. Há direito de preferência em caso de alienação, e a ruína da construção-base extingue o direito, salvo se ela for reconstruída em cinco anos.
O direito de laje não se confunde com o condomínio edilício, que tem regras próprias no guia de condomínio edilício.
Os direitos reais de garantia
| Garantia | Objeto | Posse |
|---|---|---|
| Penhor | Bens móveis | Em regra, transferida ao credor; nos penhores rural, industrial, mercantil e de veículos, permanece com o devedor |
| Hipoteca | Imóveis, navios, aeronaves e outros bens previstos em lei | Permanece com o devedor |
| Anticrese | Imóvel, cujos frutos e rendimentos o credor percebe para compensar a dívida | Transferida ao credor, por até 15 anos |
Os direitos reais de garantia conferem ao credor a sequela, que permite perseguir o bem nas mãos de quem estiver, a excussão, que permite promover a venda judicial do bem, e a preferência no pagamento. São indivisíveis: o pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa. Na hipoteca, é nula a cláusula que proíbe o proprietário de alienar o imóvel hipotecado, mas pode ser convencionado que o crédito vencerá se o imóvel for alienado, e o dono do imóvel pode constituir novas hipotecas sobre ele.
A alienação fiduciária em garantia, muito usada nos financiamentos de veículos e imóveis, segue lógica diferente: o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do bem, mantendo a posse direta. O Código Civil trata da propriedade fiduciária de bens móveis infungíveis, e leis especiais regulam a alienação fiduciária de imóveis e a do mercado financeiro.
Como estudar
Leia o artigo 1.225 do Código Civil e memorize as características de cada direito real, com atenção às palavras que as bancas trocam. Depois, monte um quadro com os números do tema: dez e vinte anos na usucapião de servidão, 30 anos no usufruto da pessoa jurídica, cinco anos na reconstrução da laje e 15 anos na anticrese.
Exemplos de como cai
Afirmação: "O titular do direito real de habitação pode alugar o imóvel a terceiros." Errado. Ele só pode ocupá-lo com a sua família.
Afirmação: "O usufruto é inalienável, mas o seu exercício pode ser cedido a título gratuito ou oneroso." Certo. É a regra do Código Civil.
Afirmação: "É válida a cláusula que proíbe o proprietário de alienar o imóvel hipotecado." Errado. Essa cláusula é nula.
Resumo para revisar antes da prova
Rol taxativo do artigo 1.225; aquisição pelo registro nos imóveis e pela tradição nos móveis; superfície para construir ou plantar por tempo determinado, com escritura registrada e sem indenização ao fim, salvo estipulação; servidão em favor do prédio dominante, diferente da passagem forçada; usufruto inalienável com exercício cedível; uso para as necessidades da família e habitação sem aluguel ou empréstimo; promitente comprador com adjudicação compulsória e Súmula 239; laje com matrícula própria e sem fração ideal; penhor, hipoteca e anticrese, com sequela, excussão, preferência e indivisibilidade; nulidade do pacto comissório e da cláusula que proíbe alienar o imóvel hipotecado; e alienação fiduciária em lei especial.
Perguntas frequentes
O usufruto pode ser vendido?
Não. O usufruto é inalienável, mas o seu exercício pode ser cedido, a título gratuito ou oneroso. O usufrutuário pode, por exemplo, alugar o imóvel e receber os aluguéis.
Qual a diferença entre servidão e passagem forçada?
A servidão é direito real que proporciona utilidade ao prédio dominante, constituído por vontade dos proprietários ou por testamento, com registro. A passagem forçada é direito de vizinhança do dono de imóvel sem acesso à via pública, que pode exigir passagem mediante indenização.
O que é pacto comissório?
É a cláusula que autoriza o credor a ficar com o objeto da garantia se a dívida não for paga no vencimento. É nula no penhor, na hipoteca e na anticrese, mas o devedor pode, após o vencimento, dar a coisa em pagamento da dívida.
Conteúdo produzido e revisado pela equipe editorial da SOS Concursos, que acompanha concursos públicos desde 2006. Cada dado deste artigo foi conferido nas fontes listadas acima. Conheça nossa política editorial ou envie uma correção para contato@sosconcursos.com.br.
