Atualizado em 25 de setembro de 2026.
O Estatuto da Cidade, a Lei 10.257/2001, regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição, que tratam da política urbana, e estabelece normas para o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança, do bem-estar dos cidadãos e do equilíbrio ambiental. É cobrado em Direito Administrativo e Urbanístico nos concursos de prefeituras, procuradorias municipais, tribunais de contas e carreiras de planejamento. Este guia resume os pontos mais cobrados. As formas de intervenção do Estado na propriedade estão no guia de intervenção do Estado na propriedade.
Diretrizes da política urbana
A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana. Entre as diretrizes do artigo 2º estão a garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento, à infraestrutura, ao transporte, aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer; a gestão democrática, com participação da população; a cooperação entre governos e iniciativa privada; a ordenação e o controle do uso do solo; a justa distribuição dos benefícios e ônus do processo de urbanização; a recuperação dos investimentos públicos que tenham resultado em valorização de imóveis urbanos; e a regularização fundiária e a urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda.
O plano diretor e a sua obrigatoriedade
O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana, e a propriedade urbana cumpre a sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade nele expressas. Pelo artigo 41, o plano diretor é obrigatório para as cidades:
- Com mais de 20 mil habitantes;
- Integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
- Onde o poder público municipal pretenda utilizar os instrumentos do artigo 182, § 4º, da Constituição;
- Integrantes de áreas de especial interesse turístico;
- Inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental;
- Incluídas no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis a desastres.
A lei que instituir o plano diretor deve ser revista, pelo menos, a cada dez anos, e a sua elaboração e fiscalização exigem audiências públicas e debates com a participação da população.
Sanções ao imóvel subutilizado
O proprietário de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, incluído no plano diretor, pode ser obrigado a promover o seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
- Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, com prazos fixados em lei municipal;
- IPTU progressivo no tempo, com majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos, sem exceder duas vezes o valor do ano anterior, respeitada a alíquota máxima de 15%;
- Desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública, com prazo de resgate de até dez anos.
Usucapião especial urbana
O Estatuto regulamenta a usucapião especial urbana individual: aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até 250 metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquire o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Prevê também a usucapião especial coletiva, para os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos, cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 metros quadrados por possuidor. O tema está no guia de posse e propriedade.
Outros instrumentos
- Direito de preempção: confere ao poder público municipal preferência para a aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, em áreas definidas por lei municipal, por prazo não superior a cinco anos, renovável.
- Outorga onerosa do direito de construir: permite construir acima do coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
- Operações urbanas consorciadas: conjunto de intervenções coordenadas pelo município, com participação de proprietários, moradores e investidores, para transformações urbanísticas em uma área.
- Transferência do direito de construir: permite ao proprietário exercer em outro local o direito de construir, quando o seu imóvel for necessário para fins como preservação histórica ou implantação de equipamentos urbanos.
- Direito de superfície: o proprietário pode conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado.
Estudo de impacto de vizinhança
Lei municipal define os empreendimentos e atividades que dependem de estudo prévio de impacto de vizinhança para obter licenças de construção, ampliação ou funcionamento. O estudo analisa os efeitos positivos e negativos sobre a qualidade de vida da população residente na área, incluindo adensamento populacional, equipamentos urbanos, uso do solo, valorização imobiliária, tráfego, ventilação, iluminação e paisagem. O estudo de impacto de vizinhança não substitui o estudo de impacto ambiental, quando este for exigido.
Gestão democrática
Para garantir a gestão democrática da cidade, o Estatuto prevê órgãos colegiados de política urbana, debates, audiências e consultas públicas, conferências sobre assuntos de interesse urbano e iniciativa popular de projetos de lei e de planos. No âmbito municipal, a gestão orçamentária participativa inclui a realização de debates, audiências e consultas públicas sobre as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual. O prefeito que deixar de tomar as providências exigidas pelo Estatuto nos prazos legais pode responder por improbidade administrativa.
Regularização fundiária urbana
A regularização fundiária urbana, a Reurb, regulada principalmente pela Lei 13.465/2017, abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Divide-se em Reurb de interesse social, aplicável aos núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, e Reurb de interesse específico, aplicável aos demais casos. A regularização fundiária é também uma das diretrizes do Estatuto da Cidade.
Consórcio imobiliário
O consórcio imobiliário é a forma de viabilizar planos de urbanização ou de edificação em que o proprietário transfere ao poder público municipal o seu imóvel e, após a realização das obras, recebe como pagamento unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, de valor correspondente ao do imóvel antes das obras. É uma alternativa para o proprietário que não tem condições de cumprir a obrigação de parcelar ou edificar.
A superfície e a laje no Código Civil estão no guia de direitos reais sobre coisa alheia.
Como estudar
Memorize as hipóteses de obrigatoriedade do plano diretor, a sequência de sanções ao imóvel subutilizado, com os números do IPTU progressivo e da desapropriação, e os conceitos dos principais instrumentos, que são os pontos mais cobrados. Leia os artigos 182 e 183 da Constituição junto com o Estatuto e resolva questões de concursos de prefeituras e procuradorias.
Exemplos de como cai
Afirmação: "O plano diretor é obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes." Certo. Entre outras hipóteses.
Afirmação: "A desapropriação do imóvel subutilizado, após o IPTU progressivo, é paga em dinheiro." Errado. É paga em títulos da dívida pública.
Afirmação: "O estudo de impacto de vizinhança substitui o estudo de impacto ambiental." Errado. Um não substitui o outro.
Resumo para revisar antes da prova
Estatuto regulamenta os artigos 182 e 183; cidades sustentáveis e gestão democrática; plano diretor por lei municipal, obrigatório para mais de 20 mil habitantes e outras hipóteses, revisto a cada dez anos; sanções sucessivas de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, IPTU progressivo por cinco anos com teto de 15% e desapropriação em títulos resgatáveis em dez anos; usucapião especial urbana individual e coletiva; preempção, outorga onerosa, operações urbanas, transferência do direito de construir e direito de superfície; e estudo de impacto de vizinhança sem substituir o ambiental.
Perguntas frequentes
Quais municípios são obrigados a ter plano diretor?
Entre outros, as cidades com mais de 20 mil habitantes, as integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, as de especial interesse turístico e aquelas onde o poder público pretenda usar os instrumentos contra o imóvel subutilizado, conforme o artigo 41 do Estatuto da Cidade.
Qual a sequência de sanções ao imóvel urbano não edificado ou subutilizado?
Primeiro, o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios; depois, o IPTU progressivo no tempo; e, por fim, a desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública, conforme o artigo 182, § 4º, da Constituição.
O que é o direito de preempção?
É o direito de preferência do poder público municipal para adquirir imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, em áreas delimitadas por lei municipal baseada no plano diretor.
Conteúdo produzido e revisado pela equipe editorial da SOS Concursos, que acompanha concursos públicos desde 2006. Cada dado deste artigo foi conferido nas fontes listadas acima. Conheça nossa política editorial ou envie uma correção para contato@sosconcursos.com.br.
