Atualizado em 25 de setembro de 2026.
Os direitos de vizinhança são as limitações impostas por lei ao direito de propriedade para garantir a convivência pacífica entre os vizinhos. Estão regulados nos artigos 1.277 a 1.313 do Código Civil e são cobrados nos concursos de tribunais, cartórios, procuradorias e defensorias, com questões sobre a passagem forçada, as árvores limítrofes e as distâncias para janelas e construções. Este guia resume os pontos mais cobrados. A propriedade e a posse estão no guia de posse e propriedade.
A natureza dos direitos de vizinhança
Os direitos de vizinhança decorrem da lei e não dependem de acordo entre as partes. São obrigações propter rem, ou seja, acompanham a coisa e se transmitem a quem se tornar proprietário ou possuidor do imóvel. Não se confundem com as servidões, que são direitos reais sobre coisa alheia, em geral constituídos voluntariamente, tema do guia de direitos reais sobre coisa alheia. A vizinhança, para esse fim, não se limita aos imóveis confrontantes: alcança os prédios que possam sofrer a interferência.
O uso anormal da propriedade
O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Para decidir se a interferência é proibida, consideram-se a natureza da utilização, a localização do prédio, as normas de zoneamento e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. O direito de fazer cessar a interferência não prevalece quando ela for justificada por interesse público, caso em que o causador pagará ao vizinho indenização cabal. O proprietário ou o possuidor também pode exigir do dono do prédio vizinho a demolição ou a reparação, quando o prédio ameace ruína, e caução pelo dano iminente.
As árvores limítrofes
- A árvore cujo tronco estiver na linha divisória presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
- As raízes e os ramos que ultrapassarem a divisa podem ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
- Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.
A passagem forçada e a passagem de cabos
O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário. É a chamada passagem forçada, que pressupõe o prédio encravado. Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem. Se o acesso for perdido por alienação parcial do prédio, o proprietário da outra parte é obrigado a tolerar a passagem. O proprietário também é obrigado a tolerar, mediante indenização, a passagem, pelo seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
As águas
O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo, mas a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono do prédio superior. Quando as águas forem levadas artificialmente ao prédio superior, o dono do inferior pode reclamar que se desviem, ou que se lhe indenize o prejuízo. O proprietário de nascente não pode impedir ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores, e não é permitido poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores.
Limites entre prédios e direito de tapagem
O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. Os intervalos, muros, cercas e tapumes divisórios presumem-se pertencer a ambos os proprietários confinantes, que são obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
O direito de construir
O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. As regras mais cobradas são:
- o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho;
- é proibido abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho;
- as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não podem ser abertas a menos de 75 centímetros;
- a proibição não abrange as aberturas para luz ou ventilação não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso;
- na zona rural, não é permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
O proprietário pode, no prazo de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio. Escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender à distância legal, nem impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
O direito de entrada e a parede-meia
O proprietário ou o ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório, e para apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente. Se da entrada resultar dano, o prejudicado tem direito a ressarcimento. O Código Civil também regula a parede-meia, permitindo ao confinante que primeiro construir assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, e ao vizinho travejar nela, pagando metade do seu valor.
Vizinhança e condomínio
Nos condomínios edilícios, os conflitos de vizinhança, como o barulho excessivo e o uso nocivo da unidade, são tratados também pelas regras do condomínio, que preveem deveres dos condôminos e multas para o condômino antissocial, tema do guia de condomínio edilício.
Como estudar
Memorize as regras das árvores limítrofes, a passagem forçada e a diferença para a servidão, a regra das águas, as distâncias do direito de construir e o prazo de ano e dia, que são os pontos mais cobrados. Depois, revise o uso anormal da propriedade e o direito de entrada no prédio vizinho.
Exemplos de como cai
Afirmação: "Os frutos caídos de árvore do vizinho em terreno particular pertencem ao dono da árvore." Errado. Pertencem ao dono do solo onde caíram.
Afirmação: "Na zona rural, não é permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho." Certo. É a regra do Código Civil.
Afirmação: "A passagem forçada é concedida gratuitamente ao dono do prédio encravado." Errado. Depende do pagamento de indenização cabal.
Resumo para revisar antes da prova
Direitos de vizinhança como limitações legais, propter rem, distintas das servidões; uso anormal que prejudique segurança, sossego ou saúde, com indenização cabal quando justificado por interesse público, e dano infecto; árvore na divisa em comum, corte de raízes e ramos pelo vizinho invadido e frutos caídos para o dono do solo particular; passagem forçada para o prédio encravado, com indenização, e passagem de cabos e tubulações; águas naturais recebidas pelo prédio inferior; tapagem e demarcação com despesas repartidas; direito de construir sem despejar águas no vizinho, janelas a metro e meio, 75 centímetros para as oblíquas, três metros na zona rural e ano e dia para exigir o desfazimento; e entrada no prédio vizinho com prévio aviso e parede-meia.
Perguntas frequentes
A quem pertencem os frutos que caem da árvore do vizinho?
Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.
Qual a diferença entre passagem forçada e servidão de passagem?
A passagem forçada é um direito de vizinhança imposto por lei ao dono do prédio que não tem acesso a via pública, nascente ou porto, mediante indenização cabal. A servidão de passagem é um direito real sobre coisa alheia, em geral constituído voluntariamente, e não depende de o prédio estar encravado.
A que distância do terreno vizinho se pode abrir uma janela?
Em regra, é proibido abrir janelas ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória e as perpendiculares não podem ser abertas a menos de 75 centímetros. Na zona rural, não se pode edificar a menos de três metros do terreno vizinho.
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