Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991): locação residencial, garantias, preferência, renovatória e despejo

Atualizado em 25 de setembro de 2026.

A Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, regula a locação de imóveis urbanos e os procedimentos das ações locatícias. É cobrada em Direito Civil e Processual Civil nos concursos de tribunais, cartórios, defensorias e procuradorias, geralmente com questões sobre prazos, garantias, direito de preferência e ação renovatória. Este guia resume os pontos mais cobrados. As regras gerais dos contratos estão no guia de contratos no Código Civil.

Âmbito de aplicação

A lei se aplica à locação de imóveis urbanos, residenciais e não residenciais. Continuam regidas pelo Código Civil e por leis especiais as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados; e o arrendamento mercantil.

Prazo, multa e devolução antecipada

A locação pode ser ajustada por qualquer prazo, mas, se for igual ou superior a dez anos, depende de vênia conjugal. Durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel. O locatário pode devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. O locatário fica dispensado da multa se a devolução decorrer de transferência pelo seu empregador para prestar serviços em localidade diversa, desde que notifique o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.

Locação residencial: denúncia vazia e cheia

Nos contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, a locação termina ao fim do prazo, independentemente de notificação. Se o locatário continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e o locador pode denunciá-la a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para a desocupação: é a chamada denúncia vazia, sem necessidade de motivo.

Nos contratos verbais ou escritos com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado em hipóteses previstas na lei, a chamada denúncia cheia. Entre elas estão as hipóteses gerais de desfazimento da locação, a extinção do contrato de trabalho quando a ocupação estiver ligada ao emprego, o pedido para uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio, a demolição ou as obras aprovadas que aumentem a área construída e a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos.

Hipóteses gerais de desfazimento

Em qualquer locação, ela pode ser desfeita por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos; e para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Locação para temporada

A locação para temporada é destinada à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e outros fatos que decorram apenas de determinado tempo, com prazo não superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Nela, o locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos.

Garantias locatícias

No contrato de locação, o locador pode exigir uma das seguintes garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É vedada mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e a exigência de mais de uma garantia constitui contravenção penal prevista na própria lei. A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. Em regra, é proibida a cobrança antecipada do aluguel, exceto na locação para temporada e quando o contrato não tiver nenhuma garantia, caso em que o locador pode exigir o pagamento até o sexto dia útil do mês vincendo.

Sobre a fiança, a Lei 8.009/1990 admite a penhora do bem de família do fiador por obrigação decorrente de fiança em contrato de locação, entendimento confirmado pelo STF e pelo STJ, inclusive para a locação comercial.

A penhora do bem de família do fiador de locação, inclusive comercial, está no guia de bem de família.

Deveres do locador e do locatário

O locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, garantir o uso pacífico durante a locação, responder pelos vícios anteriores à locação, fornecer recibo discriminado e pagar as despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais, pintura das fachadas e constituição do fundo de reserva, além dos impostos e do seguro contra incêndio, salvo disposição em contrário. O locatário deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos, usar o imóvel conforme o convencionado, restituí-lo no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal, não modificar a sua forma interna ou externa sem consentimento prévio e escrito do locador e pagar as despesas ordinárias de condomínio. A sublocação, a cessão e o empréstimo do imóvel também dependem de consentimento prévio e escrito do locador.

Benfeitorias

Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis e podem ser levantadas pelo locatário ao fim da locação, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Pela Súmula 335 do STJ, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Direito de preferência

No caso de venda, promessa de venda, cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros, e o locador deve dar-lhe conhecimento do negócio por notificação. O direito caduca se o locatário não manifestar aceitação integral da proposta em 30 dias. Não há preferência em casos como perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. O locatário preterido pode reclamar perdas e danos ou, se o contrato estiver averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação, haver para si o imóvel, depositando o preço, desde que o requeira em até seis meses a contar do registro do ato.

Alienação do imóvel durante a locação

Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato com prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbada na matrícula do imóvel. A denúncia deve ser exercitada no prazo de 90 dias contados do registro da venda.

Locação não residencial e ação renovatória

Na locação destinada ao comércio, o locatário tem direito à renovação do contrato, por igual prazo, se atendidos cumulativamente os requisitos: contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; prazo mínimo do contrato a renovar, ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, de cinco anos; e exploração do comércio no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. A ação renovatória deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data do fim do contrato, sob pena de decadência. O STJ entende que a renovação se dá pelo prazo máximo de cinco anos.

Aluguel e revisão

O valor do aluguel é de livre convenção, mas é vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, pode pedir a revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado.

As ações locatícias e o despejo

As ações de despejo, consignação em pagamento, revisional e renovatória tramitam durante as férias forenses, correm no foro do lugar do imóvel, salvo foro de eleição, e têm como valor da causa, em regra, 12 meses de aluguel. Os recursos contra as sentenças têm efeito somente devolutivo. Na ação de despejo, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir a parte contrária, desde que prestada caução de três meses de aluguel, em hipóteses previstas na lei, como o descumprimento de acordo de desocupação, o término da locação para temporada e a falta de pagamento em contrato sem garantia. Na ação por falta de pagamento, o locatário pode evitar a rescisão requerendo, em 15 dias contados da citação, o pagamento do débito atualizado, a chamada purgação da mora, que não é admitida se ele já a tiver utilizado nos 24 meses anteriores à propositura da ação. Julgado procedente o despejo, o prazo para a desocupação voluntária é, em regra, de 30 dias.

Como estudar

Monte uma tabela com os prazos da lei, que são o ponto mais cobrado: 10 anos de vênia conjugal, 30 meses da denúncia vazia, 5 anos de locação, 90 dias da temporada, 3 meses da caução, 30 dias da preferência, 90 dias do adquirente, 5, 3, 1 e 6 da renovatória, 3 anos da revisional, 15 dias da liminar e da purgação e 24 meses. Leia os artigos 1º a 13, 22 a 27, 37, 46 a 51 e 59 a 62.

Exemplos de como cai

Afirmação: "O locador pode exigir, no mesmo contrato, caução e fiança." Errado. É vedada mais de uma modalidade de garantia.

Afirmação: "Durante o prazo estipulado, o locatário pode devolver o imóvel pagando multa proporcional ao período de cumprimento do contrato." Certo. É a regra do artigo 4º.

Afirmação: "A locação para temporada pode ter prazo de até 180 dias." Errado. O prazo não pode ser superior a 90 dias.

Resumo para revisar antes da prova

Lei para imóveis urbanos, com exclusões; qualquer prazo, com vênia conjugal a partir de 10 anos; locador não retoma durante o prazo e locatário devolve com multa proporcional; denúncia vazia com contrato escrito de 30 meses ou mais e denúncia cheia nos demais; temporada de até 90 dias; uma única garantia, com caução de até três meses; bem de família do fiador penhorável; benfeitorias necessárias e úteis autorizadas indenizáveis; preferência em 30 dias e adjudicação em seis meses com averbação; adquirente denuncia em 90 dias, salvo cláusula de vigência averbada; renovatória com 5, 3, 1 e 6; revisional após três anos; e despejo com liminar em 15 dias e caução de três meses.

Equipe SOS Concursos

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