A posse e a propriedade são o centro dos direitos reais, tratados no Livro III da Parte Especial do Código Civil. O tema é muito cobrado em concursos de tribunais, das carreiras jurídicas e de cartórios, principalmente nas classificações da posse, nos direitos do possuidor sobre frutos e benfeitorias e nos prazos e requisitos das modalidades de usucapião. Este guia resume os pontos mais cobrados. A classificação dos bens está no guia de bens no Código Civil.
A teoria da posse adotada e a detenção
Duas teorias clássicas explicam a posse: a subjetiva, de Savigny, que exige o poder físico sobre a coisa, o corpus, e a intenção de tê-la como dono, o animus; e a objetiva, de Ihering, para a qual basta que a pessoa se comporte como proprietária, dando à coisa a destinação econômica. O Código Civil adota, em regra, a teoria objetiva: considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade, conforme o artigo 1.196.
Não é possuidor, mas detentor, aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas, como o caseiro, conforme o artigo 1.198. Também não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância.
Classificações da posse mais cobradas
- Direta e indireta: a posse direta de quem tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal ou real, como o locatário, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, como o locador.
- Justa e injusta: é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária. A violenta é obtida pela força; a clandestina, às ocultas; e a precária, pelo abuso de confiança, como quem se recusa a devolver o que recebeu emprestado.
- De boa-fé e de má-fé: é de boa-fé a posse se o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé.
- Nova e velha: conforme tenha menos ou mais de ano e dia, distinção que importa para o procedimento das ações possessórias.
Efeitos da posse sobre frutos e benfeitorias
| Direito | Possuidor de boa-fé | Possuidor de má-fé |
|---|---|---|
| Frutos | Tem direito aos frutos percebidos enquanto durar a boa-fé | Responde por todos os frutos colhidos e percebidos e pelos que deixou de perceber, com direito às despesas de produção e custeio |
| Benfeitorias necessárias | Indenização, com direito de retenção | Indenização, sem direito de retenção |
| Benfeitorias úteis | Indenização, com direito de retenção | Não tem direito |
| Benfeitorias voluptuárias | Pode levantá-las, se não houver prejuízo à coisa, caso não sejam pagas | Não tem direito nem pode levantá-las |
Proteção possessória e ações possessórias
O possuidor turbado ou esbulhado pode manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo, e os atos de defesa ou de desforço não podem ir além do indispensável à manutenção ou à restituição da posse, conforme o artigo 1.210, § 1º. Na via judicial, as ações possessórias são:
- Manutenção de posse: contra a turbação, que é o incômodo ao exercício da posse, sem perda;
- Reintegração de posse: contra o esbulho, que é a perda da posse;
- Interdito proibitório: contra a ameaça de turbação ou esbulho.
As ações possessórias são fungíveis: a propositura de uma no lugar de outra não obsta a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção correspondente, conforme o artigo 554 do CPC. Quando proposta dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho, a ação segue o procedimento especial, com possibilidade de liminar.
O procedimento das ações possessórias no CPC, com fungibilidade, caráter dúplice e liminar na ação de força nova, está no guia de procedimentos especiais no CPC.
A propriedade e a sua função social
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, conforme o artigo 1.228. O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais, preservando o meio ambiente e o patrimônio histórico e artístico, e são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade ou utilidade e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. A propriedade imóvel se adquire, entre outros modos, pelo registro do título no cartório de registro de imóveis, pela usucapião e pela acessão; a móvel, principalmente pela tradição, que é a entrega da coisa.
As limitações da propriedade impostas pela vizinhança, como a passagem forçada e as distâncias para janelas, estão no guia de direitos de vizinhança.
Modalidades de usucapião, prazos e requisitos
| Modalidade | Prazo | Requisitos principais |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos, ou 10 com moradia habitual ou obras produtivas | Posse mansa e pacífica, sem exigência de justo título ou boa-fé |
| Ordinária | 10 anos, ou 5 em hipóteses específicas | Justo título e boa-fé |
| Especial urbana | 5 anos | Área de até 250 m², moradia, não ser proprietário de outro imóvel |
| Especial rural | 5 anos | Área de até 50 hectares, produtiva e com moradia, não ser proprietário de outro imóvel |
| Familiar | 2 anos | Ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, imóvel urbano de até 250 m², moradia |
| Bens móveis | 3 anos com justo título e boa-fé, ou 5 sem eles | Posse contínua e incontestada |
O rol dos direitos reais no Código Civil
Pelo artigo 1.225 do Código Civil, são direitos reais a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia, a concessão de direito real de uso e a laje, entre outros previstos em lei. Os direitos reais são oponíveis a todos e, em regra, dependem de lei para existir.
A propriedade em edifícios, com partes exclusivas e comuns, convenção, síndico e quóruns, está no guia de condomínio edilício.
Composse e posse apta à usucapião
Há composse quando duas ou mais pessoas possuem coisa indivisa, e cada uma pode exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores. Para a usucapião, exige-se a chamada posse ad usucapionem: contínua, mansa, pacífica e com intenção de dono. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas.
A superfície, as servidões, o usufruto, a laje e os direitos reais de garantia estão no guia de direitos reais sobre coisa alheia.
Como estudar
Monte um quadro com as classificações da posse e os efeitos da boa-fé e da má-fé, e outro com as modalidades de usucapião, prazos e requisitos. Leia os artigos 1.196 a 1.260 do Código Civil e os artigos 183 e 191 da Constituição, e resolva questões com casos práticos.
Na locação, o locatário exerce a posse direta do imóvel; as regras sobre benfeitorias e retenção na locação estão no guia da Lei do Inquilinato.
Exemplos de como cai
Afirmação: "O caseiro que cuida do imóvel em nome do proprietário é possuidor." Errado. É detentor.
Afirmação: "O possuidor de má-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias, sem direito de retenção." Certo. É o que prevê o artigo 1.220.
Afirmação: "A usucapião extraordinária exige justo título e boa-fé." Errado. Esses requisitos são da ordinária.
Resumo para revisar antes da prova
Teoria objetiva de Ihering; detentor em relação de dependência; posse direta e indireta, justa e injusta, de boa-fé e de má-fé, nova e velha; frutos e benfeitorias conforme a boa-fé; desforço imediato; manutenção, reintegração e interdito proibitório, com fungibilidade; faculdades de usar, gozar, dispor e reaver, com função social; usucapião extraordinária de 15 ou 10 anos, ordinária de 10 ou 5, especial de 5, familiar de 2 e de móveis de 3 ou 5; e imóveis públicos não usucapíveis.